QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN

Dưới đây là những quy định pháp luật cơ bản và quan trọng nhất về chuyển nhượng dự án bất động sản:

1. Cơ sở pháp lý

Chuyển nhượng dự án bất động sản là hoạt động pháp lý phổ biến trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, được điều chỉnh bởi các văn bản sau:

• Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 (sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 61/2020/QH14)
• Luật Đầu tư 2020
• Luật Đất đai 2013
• Nghị định 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh Bất động sản

2. Khái niệm chuyển nhượng dự án bất động sản

Chuyển nhượng dự án bất động sản là việc chủ đầu tư chuyển giao toàn bộ hoặc một phần quyền và nghĩa vụ của mình trong dự án bất động sản cho tổ chức, cá nhân khác để tiếp tục thực hiện theo đúng mục tiêu đã được phê duyệt.

3. Các điều kiện để chuyển nhượng dự án bất động sản

Theo Điều 49 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 và Điều 10 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau:

a. Điều kiện của bên chuyển nhượng (chủ đầu tư cũ)

• Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.
• Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
• Đã hoàn thành giải phóng mặt bằng toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.
• Đã hoàn thành đầu tư hạ tầng kỹ thuật tương ứng với tiến độ dự án, đảm bảo kết nối hạ tầng chung.
• Dự án phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đã được phê duyệt.
• Đã nộp tiền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính (nếu có).

b. Điều kiện của bên nhận chuyển nhượng

• Là tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, có năng lực tài chính để tiếp tục thực hiện dự án.
• Không vi phạm pháp luật về đất đai, xây dựng, đầu tư, nhà ở trong vòng 3 năm gần nhất.
• Cam kết thực hiện dự án theo đúng quy hoạch, tiến độ và nội dung được phê duyệt.

4. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản

Thủ tục chuyển nhượng bao gồm các bước cơ bản sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ đề nghị chuyển nhượng

Chủ đầu tư gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Ban Quản lý Khu kinh tế (nếu thuộc thẩm quyền).

Hồ sơ bao gồm:

• Văn bản đề nghị chuyển nhượng dự án.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Quyết định phê duyệt dự án, quy hoạch chi tiết.
• Hồ sơ chứng minh năng lực của bên nhận chuyển nhượng.
• Biên bản ghi nhớ hoặc hợp đồng chuyển nhượng.

Bước 2: Thẩm định và chấp thuận

Cơ quan có thẩm quyền xem xét, thẩm định các điều kiện theo luật định và ban hành văn bản chấp thuận chuyển nhượng.

Thời hạn giải quyết: 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Bước 3: Ký hợp đồng và thực hiện chuyển nhượng

Sau khi được chấp thuận:

• Hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng dự án (phải công chứng nếu có bất động sản kèm theo).
• Bên nhận chuyển nhượng tiếp tục thực hiện dự án, cập nhật giấy chứng nhận đầu tư (nếu có).

5. Các trường hợp chuyển nhượng không được chấp thuận

Cơ quan chức năng sẽ từ chối việc chuyển nhượng nếu:

• Dự án đang bị thanh tra, kiểm tra, điều tra liên quan đến sai phạm pháp luật.
• Chủ đầu tư vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ tài chính hoặc pháp lý.
• Bên nhận chuyển nhượng không có đủ năng lực tài chính, không chứng minh được khả năng tiếp tục triển khai.

6. Trách nhiệm của các bên

• Bên chuyển nhượng phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính, thanh lý hợp đồng với khách hàng (nếu có).
• Bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm kế thừa toàn bộ quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng, bao gồm cả nghĩa vụ với khách hàng và Nhà nước.
• Phải thông báo cho khách hàng đã ký hợp đồng (nếu có) và thực hiện các cam kết theo đúng tiến độ.

7. Kết luận

Chuyển nhượng dự án bất động sản là hoạt động pháp lý quan trọng nhằm tái cơ cấu nguồn lực và tạo điều kiện cho các nhà đầu tư có năng lực tiếp tục triển khai dự án. Tuy nhiên, đây là hoạt động cần tuân thủ chặt chẽ các điều kiện, trình tự, thủ tục pháp luật để đảm bảo minh bạch, công khai và quyền lợi của các bên liên quan, đặc biệt là người mua.