Các Quy Định Pháp Luật Về Kinh Doanh Bất Động Sản Tại Việt Nam

Các Quy Định Pháp Luật Về Kinh Doanh Bất Động Sản Tại Việt Nam

1. Khái niệm và phạm vi điều chỉnh

Kinh doanh bất động sản (BĐS) là hoạt động phổ biến và đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trường. Tại Việt Nam, hoạt động này được điều chỉnh chủ yếu bởi Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2023), cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành và một số luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, v.v.

Theo khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh BĐS 2014:

“Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện các hoạt động mua, nhận chuyển nhượng, thuê, cho thuê, cho thuê lại bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới, sàn giao dịch, tư vấn bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.”

2. Điều kiện kinh doanh bất động sản

Để hoạt động kinh doanh bất động sản hợp pháp, tổ chức, cá nhân cần đáp ứng một số điều kiện nhất định, bao gồm:

a. Về chủ thể kinh doanh

• Phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã có ngành nghề kinh doanh bất động sản (theo Điều 4 Luật KDBĐS).
• Đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không bắt buộc thành lập doanh nghiệp, nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định (Điều 5).

b. Về vốn pháp định

• Trước năm 2021, luật yêu cầu vốn pháp định tối thiểu là 20 tỷ đồng. Tuy nhiên, quy định này đã bị bãi bỏ theo Luật Đầu tư 2020 để tạo điều kiện thông thoáng cho doanh nghiệp.

c. Về sản phẩm đưa vào kinh doanh

• Phải là bất động sản đủ điều kiện: có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất, không tranh chấp, không bị kê biên, đã hoàn thiện hạ tầng (đối với dự án phân lô), được nghiệm thu đủ điều kiện đưa vào sử dụng (đối với căn hộ, công trình xây dựng), v.v. (Điều 9, 55 và 56 Luật KDBĐS).

3. Các hình thức kinh doanh bất động sản phổ biến

• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng
• Xây dựng nhà ở, công trình để bán, cho thuê, cho thuê mua
• Cho thuê đất, cho thuê nhà
• Môi giới bất động sản
• Quản lý, vận hành BĐS
• Thành lập và vận hành sàn giao dịch bất động sản

4. Nghĩa vụ công khai thông tin

Chủ đầu tư phải công khai đầy đủ, trung thực thông tin dự án: pháp lý, quy hoạch, tiến độ, giá bán, các nghĩa vụ tài chính... trên trang thông tin điện tử, tại sàn giao dịch hoặc trụ sở (Điều 6).

5. Quy định về hợp đồng và giao dịch

• Mọi giao dịch bất động sản phải được lập thành hợp đồng bằng văn bản. Một số loại hợp đồng phải công chứng, chứng thực hoặc đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Các mẫu hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, căn hộ thương mại phải tuân thủ theo mẫu ban hành kèm theo các thông tư của Bộ Xây dựng.

6. Vấn đề bảo lãnh, ký quỹ, bảo hành

• Chủ đầu tư dự án bán nhà ở hình thành trong tương lai phải có bảo lãnh ngân hàng để đảm bảo nghĩa vụ tài chính cho người mua.
• Chủ đầu tư có thể bị yêu cầu ký quỹ trước khi triển khai dự án để đảm bảo thực hiện cam kết.
• Nhà ở, công trình bán cho khách hàng phải được bảo hành từ 5 – 10 năm tùy công trình (theo Luật Nhà ở và Luật Xây dựng).

7. Chế tài xử lý vi phạm

Tùy theo mức độ, vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh BĐS có thể bị xử phạt hành chính theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự theo Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017), đặc biệt đối với hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản, vi phạm quy định về sử dụng đất, xây dựng trái phép, v.v.

Kết luận

Hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản tại Việt Nam ngày càng được hoàn thiện nhằm tạo môi trường minh bạch, ổn định cho nhà đầu tư và người dân. Tuy nhiên, để giảm thiểu rủi ro, các cá nhân, tổ chức khi tham gia thị trường cần chủ động tìm hiểu pháp luật, tuân thủ đầy đủ quy định về điều kiện kinh doanh, hợp đồng, nghĩa vụ tài chính và các quy định liên quan đến quyền sở hữu, sử dụng bất động sản.